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Beschlussanfechtung
Unter Beschlussanfechtung versteht man das gerichtliche Verlangen mindestens eines Miteigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Aufhebung eines Beschlusses. Grundsätzlich ist ein Beschluss gültig und bleibt dies, wenn er nicht fristgemäß angefochten wird. Dies gilt auch wenn er rechtswidrig ist. Beschlussanfechtung – wichtige Fristen
Einreichung der Beschlussanfechtungsklage
Die Beschlussanfechtung muss binnen eines Monats bei Gericht geltend gemacht werden.
Für den Beginn der Monatsfrist ist der Tag der Beschlussfassung maßgeblich. Dies ist der Tag der Eigentümerversammlung, auf welcher der Beschluss gefasst worden ist.
Begründung der Beschlussanfechtung
Die Beschlussanfechtungsklage ist binnen eines weiteren Monats zu begründen, deshalb achten sie auf den Lauf der Fristen.
Folgen der Fristversäumnis
Nach Ablauf der Fristen erwächst ein lediglich anfechtbarer Beschluss in Bestandskraft, deshalb kann also nicht mehr durch das Gericht für ungültig erklärt werden!
Die Fristen für die Beschlussanfechtung sind nicht verlängerbar!!!
Beschlussanfechtung durch einen Fachanwalt
Die Beschlussanfechtung ist ein komplizierter juristische Vorgang, deshalb fragen sie Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht M. Schwarzer aus München bevor es für eine Beschlussanfechtung zu spät ist.
Allgemeines zur Anfechtung von Beschlüssen
Mit Blick auf die Fristen für die Beschlussanfechtung ist grundsätzlich das Datum des Protokolls der Eigentümerversammlung unerheblich, insbesondere ist unerheblich, ob ihnen das Protokoll zugestellt wurde.
Entscheidend für die Einhaltung der Fristen ist der Eingang der Schriftsätze bei Gericht, deshalb kann die Einhaltung der Fristen nicht durch einen Brief an den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat gewahrt werden.
Beschlussanfechtung nach Ablauf der Fristen
Nur in seltenen Ausnahmefällen, bei besonders gravierenden Fehlern kommt Beschlussnichtigkeit in Betracht. Ebenso wie beim Vorliegen eines sogenannten Nichtbeschlusses sind diese von Anfang an unwirksam, aus diesem Grunde Fragen sie einen Fachanwalt in München um Rat.
Wenn ein Gericht aufgrund der Beschlussanfechtung die Rechtswidrigkeit des Beschluss feststellt und den Beschluss aufhebt, können sich die Miteigentümer auf die Unwirksamkeit des Beschlusses berufen.
Zum Beispiel ist im Übrigen eine Hausgeldabrechnung und die daraus resultierende Nachzahlungspflicht nicht mehr angreifbar. Die betroffenen Miteigentümer können sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr auf Fehler der Abrechnung berufen.
Auch bei Negativ-Beschlüssen ist eine Beschlussanfechtung häufig notwendig: Wenn beispielsweise ein Antrag eines Miteigentümers auf Durchführung eines Fenstertausches (Instandsetzungsmaßnahme) durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt wird, handelt es sich um einem Negativ-Beschluss. Zwecks gerichtlicher Durchsetzung der Durchführung der Sanierungsmaßnahme, sollte grundsätzlich auch hier die gerichtliche Beschlussanfechtung erfolgen.
Fehlerbeispiele die zur Beschlussanfechtung berechtigen
Im Hinblick auf die unterschiedlichen Folgen kann zwischen Verfahrensfehlern und inhaltlichen Fehlern unterschieden werden.
Formelle Fehler die zur Anfechtbarkeit führen
Bei formelle Fehler sind Fehler, die das Verfahren der Beschlussfassung betreffen. Es handelt sich um Fehler, die sozusagen auf dem Weg zur Beschlussfassung eingetreten sind.
Bei bloßen Verfahrensfehlern scheidet ausnahmsweise eine Ungültigerklärung des Beschlusses aus, wenn sich der Fehler nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Daher muss feststehen, dass der Beschluss auch ohne den Verfahrensfehler mit demselben Inhalt gefasst worden wäre. Hieran sind recht hohe Anforderungen zu stellen, deshalb engagieren Sie Fachanwalt M. Schwarzer aus München mit der Beschlussanfechtung.
Verfahrensfehler können in folgenden Fällen vorliegen:
Anwesenheit eines Unberechtigten in der Eigentümerversammlung, weil grundsätzlich die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Gäste dürfen nur nach entsprechendem Geschäftsordnungsbeschluss durch die Wohnungseigentümer teilnehmen. Im Übrigen liegt ein Grund zur Beschlussanfechtung vor.
Einladung / Beschlussanfechtung
Die Wohnungseigentümer erhalten nicht alle die Einladung. Wer sich benachteiligt fühlt, sollte einen Beschlussanfechtung durchführen.
Die Einladungsfrist von grundsätzlich zwei Wochen oder die Textform wurden nicht eingehalten.
Eigentümerversammlung / Beschlussanfechtung
Die Eigentümerversammlung soll zu unangemessener Zeit oder an einen ungeeignetem Ort stattfinden. Benachteiligte sollten den Beschluss anfechten.
Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nur beschlussfähig, solange die erschienenen Eigentümer oder deren Vertreter mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Ist dies der Fall, fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlussfähigkeit.
Der Inhalt des entsprechenden Beschlusses wurde in der Einladung nicht (oder nicht hinreichend konkret) bezeichnet.
Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Vertrages der Gemeinschaft mit ihm oder um einen Rechtsstreit der Gemeinschaft gegen ihn geht. Dies stellt einen Verstoß gegen das Stimmverbot eines Eigentümers dar, in solchen Fällen beauftragen sie Anwalt Matthias Schwarzer aus München mit der Beschlussanfechtung.
Inhaltliche Fehler führen zur Beschlussanfechtbarkeit
Inhaltliche Fehler der Beschlussfassung führen grundsätzlich zur Aufhebung des Beschlusses im gerichtlichen Beschlussanfechtungsverfahren, insbesondere in folgenden Fällen:
Verwaltervertrag
Der Verwalter schließt einen Verwaltervertrag ab, durch welchem ihm Rechte eingeräumt werden, die diesem nicht gebühren oder Verwaltervergütungen versprochen, die offensichtlich überzogen sind. Deshalb kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung vorliegen. In diesem Fall ist eine Beschlussanfechtung erfolgreich.
Vereinbarungswidrige Beschlüsse / Beschlussanfechtung
Sie haben einen Beschluss über einen Gegenstand gefasst, der bereits durch Vereinbarung aller Eigentümer geregelt ist, gefasst. Dies gilt insbesondere für Beschlussgegenstände die bereits in der Teilungserklärung geregelt sind. Ein Mehrheitsbeschluss kann diese grundsätzlich nicht neu regeln. Ein Grund für eine Beschlussanfechtung. Es gibt jedoch Ausnahmen.
Nicht ordnungsgemäße Verwaltung / Beschlussanfechtung
Die Gemeinschaft hat einen Beschluss über eine Baumaßnahme gefasst, die weder eine bloße Instandhaltung noch Instandsetzung betrifft und über die nicht ausnahmsweise als Modernisierungsmaßnahme durch Beschluss entschieden werden kann. Die Beschlussanfechtung wird erfolgreich sein.
Sie haben einen Beschluss über die Bestellung eines Hausverwalters bei fehlender Eignung gefasst, obwohl der betroffene Verwalter bereits in der Vergangenheit in die eigene Tasche gewirtschaftet hat.
Dies verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, deshalb engagieren sie in München Fachanwalt M. Schwarzer mit der Anfechtung des Beschlusses.
Die Gemeinschaft hat einen Beschluss gefasst, die Kosten einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft umzulegen, obwohl ausschließlich Sondereigentum betroffen ist. Auch in München wird die Beschlussanfechtung Erfolg haben.
Sie haben einen Beschluss gefasst die Kosten nach falschem Schlüssel umzulegen (Anzahl der Wohnungen statt Miteigentumsanteile).
Die Eigentümer fassten einen Beschluss über die Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis gefasst. Dies kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung bedeuten. Aus diesem Grund beauftragen sie Fachanwalt Matthias Schwarzer aus München mit der Beschlussanfechtung.
Die Art und Zahl möglicher inhaltlicher Beschlussfehler ist unübersehbar, deshalb beauftragen sie Fachanwalt für WEG Recht Matthias Schwarzer mit der Beschlussanfechtung. Er wird ihre Interessen mit Nachhaltigkeit versuchen durchzusetzen.
Allgemeines
Rechtsanwalt Matthias Schwarzer seht Ihnen gern für Untervollmachtsmandate / Prozess– und Terminsvertretungen als Korrespondenzanwalt oder Prozessvertreter / Terminsvertreter oder als Verkehrsanwalt zur Verfügung.
Vor allem aber beraten wir Sie gern in unseren Fachanwaltschaften über WEG Jahresabrechnungen, Wohngeldabrechnungen, Hausgeldabrechnungen, zum Thema Hausgeld, zu Beschlussanfechtungen und zum Wohnungseigentumsrecht beziehungsweise WEG- Recht. Gleiches gilt für das Mietrecht, insbesondere Kündigung eines Mietvertrages. Natürlich auch gern zu den Fachanwaltschaften Familienrecht und Verkehrsrecht.
Danach stehen Ihnen Rechts– & Fachanwalt Matthias Schwarzer, Alexander Weber und Florian Schwarz steht’s zu Seite.
